2202．楼市调控中的故事

    2202.楼市调控中的故事

    关于政策调控力度所起的作用，在楼市调控中被暴露的淋漓尽致：连续调控，楼市连涨；到后来，除了严控房贷、取消折扣、只允许购买一套自住房、以及强行限制房价上涨幅度，还开始了十分荒谬的开征房产税的试点，却始终无法压制各地楼市的火爆，更不能遏制房价的步步走高，就从一个侧面反映出如今的某些政策如果不是纸老虎，就不过就是纸上谈兵而已。

    有了改革开放才有了楼市，才有了房价。在此之前的三十年里，我国政府执行的是耕者有其田，住者有其房的一大二公、公平分配的政策，从每一个公民的吃喝拉撒睡到他们的求学、医疗、住房，生老病死统统都由国家负责，虽然水平不高、条件有限、钱也有些捉襟见肘，可是没有后顾之忧的精神状态还是可想而知的，所以那个时期才被称为激^情燃烧的时代。国门打开以后，因为改革的需要，过去的一切都化为乌有，高昂的学费、看不起的病以及商品房的出现，就被戏称为新的三座大山，就在告诉中国的老百姓：萧瑟秋风今又是，换了人间。

    房价的上扬是随着供需而变化的，开始于总设计师在南方画了一个圈，开始于那里的外资涌^入，开始于珠江三角洲雨后春笋般出现的大量代工厂，开始于内地个体经济的迅速发展，也开始于农民工的自由流动。楼市的兴旺是随着具有中国特se的城市化改造和现代化步伐的加快而展开的，而随着更多的农村人口的涌^入、平民阶层的住房被强行拆迁、或者是出于改善居住条件的需要，还有有钱人进行的投资行为，就使得中国的楼市越来越火爆，中国的房价水涨船高。

    在这些楼市调控中间，有一组关于2013年的统计数据很耐人寻味：同年，房地产开发投资比上年增长19.8%，证明这个行业依然是拉动我国经济增长的重要因素；地王纷纷出现，45个城市共出现67个地王，楼面动辄数万，土地出让金比上年大幅增长50%，上海更是突破2000亿元；与去年同期相比，70个城市的房价69个上涨，三个特大城市上涨幅度超过20%；商品房销售增长30%以上，销售过千亿的房企大有人在；而保障房的供需矛盾依然十分严重。

    在这些政策调控中间，有些过程十分耐人寻味：尤其是2010年，国务院发布通知，在商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；其中的十条严厉举措，被称为房地产新国十条，被认为中国房地产政策已由此前的支持转向抑制和遏制，所以才会采取土地、金融、税收等多种调控手段。

    于是，从那一天开始，楼市泡沫、楼市崩盘的预言甚嚣尘上，到了2012年，对楼市表示悲观的论调再次风生水起。除去谢国忠、牛刀那些屡战屡败的唱空派代表人物不说，连*也认为中国楼市离崩盘只差半步，叶檀也认为中国房地产将会出现软xing崩盘，只有那个每每遇到出头露脸的机会，都放出一段惊人预测的任志强却依然喜欢口出狂言、爱放大炮，声称每一次的政策调控，都是给老百姓入市购房的机会，他还很果断的认为，每一次的政策调控都会带来新一轮的房价上涨。

    当年的结果是，被那些砖家叫兽断定和在网上盛传的中国楼市崩盘的预言统统落空，在持续两年多、被称为史上zui严厉的房地产调控政策的打压下，那个原本正在降低持续上扬曲线的斜率突然再一次扬起头高歌猛进，正在纷纷收缩战线的房企再一次得到高速扩张的机会，那些相信调控政策、相信专家判断的老百姓再一次眼睁睁的看着原本触手可得的房价再一次绝尘而去。事实也再一次证明：任何政策的出台必须适应经济的规律，必须用发展的眼光、还必须有全局观，绝不能像新国十条、四万亿投资一样，到zui后成为一种历史的笑话。

    2013年的房价再度大幅上扬和楼市火爆证明了任志强眼光的前瞻xing，也证明了谢国忠等人的鼠目寸光，可是新的一年到来的时候，那个被戏称为空军司令的谢国忠表示，中国楼市泡沫的彻底破裂，将是由高利贷引起的。除了海外热钱的退潮，中国高利贷也已经出现了问题，房地产自然也受到了影响，所以崩盘是迟早的事。谢国忠再一次发出坚定不移的预言：房价将于今年下半年开始下跌，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，但是未来一定会暴跌50%。所以他认为大家依然不能买房。

    与此同时，有关方面也轮番出来摇旗呐喊，声称2014年将是行政xing调控向市场化改革的过渡，而新的阶段的房地产调控，将是一项与新型城镇化、国土空间开发布局优化以及户籍制度改革等协同推进的一个过程。国土资源部明确表示，将扎实开展各地的不动产统一登记，而住建部也正在全力推进全国住房信息联网，更有消息透露，政府将在全国全面推行^房产税改革。于是，房价暴跌、楼市崩盘的声音再一次甚嚣尘上。

    那个在一些城市试点却遭到嘲笑和冷遇、既不合理又不合法的房产税注定是纸上谈兵，当不得真的，而清晰和透明化的居民房产信息以及不动产统一登记，不仅将成为房地产调控的基本依据和基础条件，也可以为未来的反腐倡廉提供第一手资料；不仅能够有效的抑制那些有钱人异地炒房，也可以防止更多的官场上的房叔的出现，从而使得zui高层对房价和楼市实现精准调控都有好处，的确应该积极推进。不过在得到大多数人拥护的调控政策的制订和出台上，常常会遭遇难产，这也是屡见不鲜的。

    其实，任志强关于房价会继续上涨、楼市会依然兴旺的预测十分精准的根据很简单，不过就是以下三个方面。

    shou先是各地的土地财政决定了政府不得不对房企进行大力支持。政府依赖房地产得以增加土地财政与税费收入，而土地制度又决定了高地价与供求不平衡，从而进一步推高了房价。有消息说，2014年伊始，不到20天的时间，京城疯狂卖地的记录竟然就达到了400亿元，楼面价几乎都高得吓人，未来的房价能不涨吗？

    与此同时，房地产的繁荣直接影响到了整体经济。据外国研究机构估算，我国银行贷款的35%直接或间接地与房地产联系在一起，这就注定了金融业和房地产一荣俱荣、一损俱损的相互依赖、相互提携的伙伴关系。而地方政府都是用自己手里所批的地块一方面作抵押，一方面也从银行大肆贷款，以兴建城市的基础设施和无处不在的面子工程，这种现象十分普遍，而且愈演愈烈，所以有人估计，中国的GDP足足有一半与房地产市场有着千丝万缕的联系，如此说来，未来的房价会跌吗？

    中国之所以能成为世界第二大经济体，还能成为世界工厂，凭借的就是完全开放的国门和十分优惠的税收政策，以及世界第一位的低廉的人力成本和廉价出卖的物质资源，才使得蜂拥而来的各国投资者都赢得了十分丰厚的利润。可是随着资源的日益匮乏、人力成本的日益增加、物价和地价的步步高升，更由于企业所承受的税费越来越沉重，才导致外企纷纷选择了逃离，国企选择了内迁，但所有的制造成本、材料价格成倍的增加，劳动力的成本也是越来越高，单单指望房价应声而落现实吗？

    盛世买房，战时买金，这是我们的老祖宗告诉我们资产保值增值的道理。其实不用预测，历史证明，只要国家不处在战争时期，房价永远都是上涨的，会随着人们的生活水平的提高而水涨船高的。宏观调控其实应该不是为了让房价下跌，而是为了让房价稳定增长；有需求就会有市场，有市场就会有交易，有交易就会有泡沫，这不仅仅体现在楼市和房价上。更为重要的是，正在雄心勃勃推进的城镇化改革就是从房地产开始的，这无疑就是楼市的第二个春天。